Introduzione

E’ la comunione dei beni, forzosa, che genera i problemi condominiali tra cui la più importante la morosità.

Se nella comunione ogni partecipante ha un solo diritto sulla proprietà comune indivisa e può rinunciarvi in ogni momento, sottraendosi all’obbligo di corrispondere le spese, nel condominio negli edifici il singolo condòmino non può rinunciare alla proprietà delle parti comuni, senza rinunciare anche alla proprietà esclusiva dell’unità immobiliare, perché altrimenti continuerebbe a trarre vantaggio dal servizio che le cose e gli impianti comuni producono.

Dunque, la comunione è destinata a cessare con la divisione del bene; nel condominio, invece, si ha uno stato di comunione forzosa, necessaria e permanente, destinata a perdurare fino a quando sussiste il carattere di accessorietà e complementarietà delle cose comuni rispetto alla proprietà esclusiva. L’eventuale cessione della proprietà esclusiva non determina la fine della comunione, ma l’ingresso, pro quota, del nuovo condòmino nei diritti e obblighi relativi alle parti comuni di cui il precedente condòmino era titolare.

 

ECCO COME POSSONO TUTELARSI I CONDÒMINI VIRTUOSI IN REGOLA CON I PAGAMENTI.

Capita sempre più spesso che nei condomini ci siano dei condòmini morosi, che, puntualmente, non pagano le spese del condominio, spetta all’amministratore agire in modo repentino, affinché i fornitori non procedano per via legale conto il tutto il condominio e per conseguenza anche contro i condòmini virtuosi in regola con i pagamenti.

I condòmini virtuosi, dovranno vigilare affinché l’amministratore rispetti l’iter procedurale impostogli dalla legge, onde evitare di trovarsi a pagare anche per i morosi :

  1. L’amministratore deve chiedere ai condomini il pagamento delle spese non appena sia stato approvato il loro riparto dall’assemblea di condominio;
  2. Se un condomino non paga, l’amministratore dovrà insistere. Se a nulla valgono i suoi solleciti, allora dovrà far intervenire un avvocato affinché richieda un decreto ingiuntivo esecutivo contro il condòmino moroso;
  3. L’amministratore, ha l’obbligo di agire per la riscossione forzosa del credito entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio;
  4. L’amministratore che non dovesse prendere provvedimenti in tal senso può essere revocato senza preavviso dal suo incarico e può essergli richiesto il risarcimento del danno. Anche un singolo condomino, in disaccordo con l’assemblea, può chiedere al giudice la revoca dell’amministratore;
  5. Se non c’è verso di ottenere dal condomino moroso il dovuto, l’amministratore deve informare i creditori del condominio che non sono stati pagati fornendo i dati anagrafici dei morosi. Questi dovranno agire prima contro i condomini morosi e, solo in caso di insuccesso, contro tutti gli altri condomini in regola con i pagamenti;
  6. Nel momento in cui il creditore insoddisfatto si rivolge infine contro i condòmini virtuosi in regola con i pagamenti, lo deve fare in proporzione ai millesimi di quest’ultimo: non può quindi chiedergli l’intero pagamento, ma solo la quota (millesimale) proporzionata al valore del suo appartamento.
  7. Intanto il moroso che riceve il decreto ingiuntivo per gli oneri di condominio ha 40 giorni per fare opposizione e a quel punto inizia una causa civile.
  8. Al condomino moroso che non si oppone potrà essere pignorato lo stipendio, la pensione, il conto corrente o la casa.

Quando c’è molta morosità nel condominio, è segno di mala gestione da parte dell’amministratore ma anche e soprattutto un marcato disinteresse dei condòmini virtuosi in regola con i pagamenti, nei confronti della cosa comune, i quali dimenticano, troppo spesso, la loro responsabilità fideiussoria nei confronti di chi non paga le spese condominiali.